Bostadsrättsföreningen - en ekonomisk förening att bo i
Bostadsrättsföreningen är en form av ekonomisk förening. Bostadsrättsföreningens ändamål är att i föreningens hus upplåta lägenheter till medlemmarna med bostadsrätt, utan tidsbegränsning.
En BRF upplåter lägenheter med bostadsrätt
Enbart bostadsrättsföreningar får upplåta lägenheter med bostadsrätt.
Enbart medlemmar får äga bostadsrätt
För att äga en bostadsrätt måste man ha godkänts som medlem i föreningen. Ett undantag gäller vid ombildning av hyresrätter, då kan hyresgästen bli medlem i bostadsrättsföreningen innan fastigheten förvärvats.
Bostadsrättsföreningar regleras av ett flertal lagar
För att äga en bostadsrätt måste man ha godkänts som medlem i föreningen. Ett undantag gäller vid ombildning av hyresrätter, då kan hyresgästen bli medlem i bostadsrättsföreningen innan fastigheten förvärvats. Bostadsrättsföreningars verksamhet regleras bl.a. av Lagen om ekonomiska föreningar och den underlydande Bostadsrättslagen, men även av ett flertal andra lagar:
Bostadsrättsföreningens stadgar är dess egen "lagbok"
Stadgarna utgör bostadsrättsföreningens grundläggande regelverk, inom lagens ramar. Stadgarna kan vara väldigt omfattande och detaljerade.
Medlemmarna fastställer reglerna genom stämmobeslut
Föreningsstämman beslutar om stadgarna.
Stadgarna måste registreras hos Bolagsverket
Stadgarna ska vara registrerade hos Bolagsverket och är en offentlig handling. Om stadgarna skrivits om men inte registrerats så är de inte giltiga.
Stadgarna ska uppfylla flera formkrav
Stadgarna ska innehålla information om:
Föreningsstämman är chefen
Stämman är bostadsrättsföreningens högsta beslutande organ.
Föreningen ska hålla en årlig föreningsstämma inom sex månader från räkenskapsårets utgång. Styrelsen kallar till föreningsstämman.
Vad är ordinarie stämma?
Ordinarie föreningsstämma är sådan som krävs enligt lag och som finns inskriven i föreningens stadgar.
Vad är föreningens årsstämma?
Den årliga föreningsstämman kallas även årsstämma (och årsmöte).
Vad är föreningens årsmöte?
Den årliga föreningsstämman kallas även årsmöte (och årsstämma).
Alla medlemmar får delta på föreningsstämman
Alla medlemmar i föreningen har rätt att delta på stämman. Medlem har en röst om inte stadgarna säger annat. Från 2023-01-01 finns det lag på att medlem inte får ha mer än en röst. (Ekonomiförvaltare, teknisk förvaltare, annan expert samt revisor kan bjudas till stämman i rollen av sakkunniga.)
Medlems deltagande på stämman är frivilligt
Tyvärr har många bostadsrättsföreningar enbart ett fåtal medlemmar som aktivt engagerar sig i föreningsarbetet.
Det är inte heller ovanligt att väldigt få medlemmar dyker upp på stämman.
Lagen säger inget om hur många som måste delta på stämman för att den ska vara giltig.
Ordföranden måste givetvis närvara på stämman och det antal justerare som stadgarna föreskriver måste vara med.
Vanligtvis kräver stadgarna två justeringspersoner, men om stadgarna enbart kräver en sådan så kan stämman vara giltig med ordförande som protokollförare och justerare.
Skrivelse till medlemmarna med önskemål om önskat engagemang bör utfärdas vid lågt deltagande.
I regel är föreningsstämman giltig även om få deltar
Medlemmarna i föreningen äger rätten, men har ingen skyldighet, att närvara vid föreningsstämman. Se även ovan.
Stämman kan fatta många beslut, några är obligatoriska
Föreningsstämman kan tänkas fatta beslut om så mångt. Hur mycket regleras bl.a. av stadgarna. Obligatoriskt är att stämman beslutar om
Årsredovisningen ska ha upprättats innan stämman hålls
Det är inte tillåtet att hålla årsstämman innan årsredovisningen är upprättad. Samtliga personer ska ha skrivit på årsredovisningen inför stämman och medlemmarna ska ges tillgång till kopia av det påskrivna dokumentet minst två veckor innan stämman.
Föreningen kan även ha extrastämma
En extra stämma är en föreningsstämma som tillkommer utöver vad som regleras avseende ordinarie stämma i föreningens stadgar.
Extrastämma förutsätter att man kan besluta om ett viktigt ärende
En extra föreningsstämma, alltså utöver vad lagen kräver och stadgarna föreskriver, förutsätter att det finns ett relevant ärende att behandla för föreningen, vilket kan bli föremål för beslut på stämman. Styrelsen kan under ordinarie föreningsstämman få stämmans uppdrag att kalla till extra föreningsstämma: för att behandla vissa frågor vid ett senare tillfälle, men innan nästa ordinarie föreningsstämma. Styrelsen kan även själv vara initiativtagare till en extra stämma, när den anser det vara behövligt, eller önskvärt, i enlighet med aktsamhetsprincipen: Styrelsen bör ge samtliga medlemmar med rösträtt tillfället att medverka när vissa föreningsbeslut tas som ej färdigbehandlats på ordinarie stämma. Det kan också vara så att ett styrelseförslag innebär stora kostnader för föreningen eller att styrelsen antar att medlemmarna kan tänkas motsätta sig ett styrelsebeslut. (Extra) stämman är då lämplig beslutsinstans. Extra föreningsstämma ska kunna hållas när:
Kallelsen till stämman ska skickas ut i god tid
Kallelse till ordinarie föreningsstämma får utfärdas tidigast sex veckor och senast fyra veckor innan stämman. Stadgarna kan emellertid föreskriva att kallelse kan ske senare än fyra veckor, dock senast två veckor före stämman. Kallelse till extra föreningsstämma ska skickas ut tidigast sex veckor och senast två veckor innan föreningsstämman. Fast: om den extra föreningsstämman ska behandla
Kallelsen till stämman kan i regel skickas elektroniskt
Bostadsrättsföreningen kan som oftast distribuera information till medlemmarna elektroniskt (t.ex. med e-post), inklusive kallelse till föreningsstämma, även om stadgarna skulle föreskriva annat. Följande förutsätts då:
Bostadsrättsföreningar kan hålla föreningsstämmor digitalt
Från årsskiftet 2024 tillåter Bostadsrättslagen och den överordnade lagen om ekonomiska föreningar bostadsrättsföreningar att hålla föreningsstämmor helt digitalt. En förutsättning för att stämman ska kunna genomföras helt digitalt är dock att föreningens stadgar föreskriver att det ska vara tillåtet. (Givet särskilda omständigheter, såsom vid en epidemi, ska dock helt digitala stämmor i fortsättningen få hållas även utan att stadgarna föreskriver sådan rätt.) Så kallade hybridstämmor - alltså att stämman hålls en fysisk plats men att medlemmar även kan medverka på distans - kommer även fortsättningsvis att tillåtas, utan att stadgarna ändras. Observera även att poströstning inte längre kommer att tillåtas. Bakgrund till samt motivering av lagändringarna finns att läsa här: https://www.regeringen.se/rattsliga-dokument/lagradsremiss/2023/06/digitala-bolags--och-foreningsstammor/
Stämmoprotokollet har flera formkrav och ska undertecknas
Stämmoordföranden (sådan kan även vara extern) ansvarar för att protokoll förs vid stämman. I regel utser ordföranden en protokollförare, då det kan vara jobbigt att både leda stämman och föra protokoll. Protokollföras ska bl.a.
Stadgarna kräver översyn och kan behöva ändras
Vissa ändrade förhållanden, behov och/eller krav i en bostadsrättsförening, såsom ändrade föreningskrav avseende revisor(er) och suppleant(er), förutsätter att stadgarna ändras. Om föreningens befintliga stadgar skiljer sig från Föreningslagens och Bostadsrättslagens krav på revisor, genom att föreskriva att föreningen ska ha auktoriserad eller godkänd revisor med revisorsexamen, så MÅSTE stadgarna ändras innan ni kan välja en revisor som inte är auktoriserad. Föreningens stämma beslutar om ändring av stadgarna. För att de nya stadgarna ska vara giltiga måste de registreras hos Bolagsverket.
Ofta krävs två stämmobeslut för stadgeändring
Kallelse inför stadgeändring ska skickas 4-6 veckor före stämman
Vid förslag på ändring av stadgarna ska kallelse till ordinarie eller extra föreningsstämma skickas ut senast fyra veckor och tidigast sex veckor innan stämman. (Kallelse får skickas senast två veckor före stämman om sådan kortare tidsfrist inskrivits i stadgarna). Det väsentliga innehållet av förslaget till stadgeändring ska anges i kallelsen, i praktiken bör ordalydelsen i det nya stadgeförslaget bifogas kallelsen. Kallelse till stämma nr 2 får inte utfärdas innan den första stämman hållits. I kallelsen till den senare stämman ska beslutet som fattades av den första stämman framgå.
Stadgeändring ska protokollföras noggrant
I protokollet från föreningsstämman ska det framgå vilken/vilka paragraf(er) i stadgarna som avses samt ny(a) ordalydelse(r). Det ska även anges med vilken röstfördelning/majoritet beslutet avseendet stadgeändring tagits. Om samtliga medlemmar närvarat vid stämman ska detta framgå. Protokollet ska vara undertecknat av:
Bolagsverket har bra mallar för bostadsrättsföreningar
Bolagsverket har många utmärkta mallar för bostadsrättsföreningar. Vi kan varmt rekommendera föreningar att använda dessa. Några exempel ges nedan. Mall för stadgar:
Mallar för protokoll:Styrelsens uppdrag är att förvalta föreningen
En bostadsrättsförening måste ha en styrelse. Enligt lagen om ekonomiska föreningar ansvarar styrelsen för föreningens förvaltning och organisation. Styrelsens uppdrag är att förvalta föreningen i enlighet med medlemmarnas intresse och stämmans direktiv. Förvaltningsuppdraget avser beslut om, och handläggning av, den löpande verksamheten. Styrelsens uppgifter kan alltså omfatta en mångfald av praktiska frågor. Styrelsens befogenheter regleras av föreningens stadgar, bl.a. av stadgarnas ändamålsparagraf.
Styrelsen ska följa likhetsprincipen
Boenden i en BRF delar ansvar och skyldigheter med övriga boenden i föreningen och ska även ha de samma rättigheterna. Likhetsprincipen (omtalas av och till som "jämlikhetsprincipen") är en generell juridisk princip med ursprung i bolagsrätten. Likhetsprincipens syfte är att förhindra att styrelsen, eller medlemmarnas majoritet, särbehandlar en minoritet. Likhetsprincipen ska således vara ett hinder för maktmissbruk inom föreningen. Samtliga medlemmar ska enligt denne behandlas principiellt lika, vilket enligt praxis betyder att medlem varken får ges särskild fördel eller nackdel på bekostnad av övriga medlemmar. Det handlar alltså inte om att ingen får behandlas olika i något sammanhang, det vore en omöjlighet. Däremot får medlem inte utsättas för illojalt eller otillbörligt gynnande eller missgynnande. Eventuellt gynnande eller missgynnande av enskild medlem eller minoritet ska således alltid bygga på sakliga skäl.
Styrelsen har stort ansvar och många uppgifter
Bostadsrättsföreningens styrelse ska
Årsstämman väljer styrelsen
Föreningens stämma utser styrelsens ledamöter. Styrelsesuppleanterna utses också av stämman. Stämman ska i regel inte tilldela roller till ledamöterna utöver ordinarie ledamot respektive suppleant. I förekommande fall utser dock styrelsens ordförande av stämman.
Styrelsen får inte ha färre än tre ledamöter
Det lägsta antalet styrelseledamöter som lagen tillåter är tre ledamöter. Krav på flera ledamöter än så kan skrivas in i föreningens stadgar. Ledamöterna ska registreras hos Bolagsverket. Om föreningen saknar en fulltalig styrelse – ej i enlighet med lag och stadgar – kan den komma att tvångslikvideras.
Rollerna i styrelsen bestäms på det konstituerande styrelsemötet
Styrelsens kompletta rollbesättning och arbetsuppgifter beslutas i regel av styrelsen själv, på styrelsens s.k. konstituerande möte. Sådant styrelsemöte brukar hållas kort tid efter stämman.
Styrelseledamot ska i regel vara medlem i föreningen
I en bostadsrättsförening ska samtliga styrelseledamöter vara medlemmar (eller make/maka/sambo till en medlem) om inte föreningens stadgar föreskriver något annat. Styrelseledamot ska dessutom vara myndig.
Styrelseledamot väljs för viss mandatperiod
Styrelseledamöterna väljs för att verka en viss tid. Mandatperioden löper i regel fram till slutet av nästa ordinarie föreningsstämma (den får vara max fyra räkenskapsår). Styrelsens ledamöter kan bli omvalda för en ny mandatperiod.
Ordföranden, kassören och sekreteraren har viktiga roller i styrelsen
Föreningen ska alltid ha en ordförande som leder arbetet i styrelsen och därför har ett särskilt ansvar. Hen kallar till styrelsemöten när det behövs och bevakar att styrelsen utför sina arbetsuppgifter tillfredsställande. Ordföranden ska registreras i Bolagsverkets föreningsregister. Rollfördelningen i övrigt sker utifrån föreningens behov. Beslut om rollfördelning tas i regel på styrelsens konstituerande sammanträde). Inom styrelsen brukar förutom ordförande utses en sekreterare och en ekonomiansvarig (kassör). Andra vanliga roller är teknisk ansvarig, miljöansvarig, samt ansvarig för hemsidan.
Styrelsen ska alltid sammanträda vid behov
Ordföranden ska alltid kalla till styrelsesammanträde när hen finner det behövlig eller när annan ledamot så begärt. Antalet sammanträden som bör hållas över året beror i grunden mycket på föreningens storlek och komplexitet. Många föreningar har styrelsemöte varje eller varannan månad (och då gärna till "fasta" tider).
Digitalt styrelsemöte är tillåtet
Styrelsemöte kan hållas helt digitalt. Enskild ledamot kan dessutom delta på distans. Kallelse till digitalt styrelsemöte förutsätter dock att samtliga ledamöter har de tekniska förutsättningarna för att kunna delta.
Vissa formkrav ställs på styrelseprotokollet
När styrelsen sammanträder ska den föra protokoll (Lag om ekonomiska föreningar, 7 kap. 24 §)
Styrelseprotokoll får e-signeras
Styrelseprotokoll får, likväl som andra viktiga dokument, signeras digitalt. E-signering är en smidig lösning inte minst när styrelsemötet helt eller delvis hålls digitalt. Vid digital signering ska protokollet signeras digitalt av samtliga som ska signera dokumentet, det är inte tillåtet att någon då signerar dokumentet på annat sätt.
Medlem kan inte kräva att få läsa styrelseprotokollen
Protokoll från styrelsemöten är i regel inte tillgängliga varken för medlemmar eller andra utomstående. Medlem kan inte begära att få läsa ett styrelseprotokoll. Revisorn har däremot både rätt och skyldighet att granska styrelseprotokollen.
Styrelsen får inte välja revisorn
Styrelsen får inte ensam bestämma vem som ska vara revisor, i annat fall än om stämman delegerat till styrelsen att utse sådan. Revisor ska oberoende granska styrelsens förvaltning, därför får revisor inte ha lojalitet till någon i styrelsen.
Styrelsesuppleanter är ställföreträdare för ledamöter
Suppleanternas huvuduppgift är att träda in i styrelseledamöternas ställe om ledamöterna inte kan delta. När en suppleant ersätter en ordinarie ledamot på ett styrelsemöte, men inte annars, har suppleanten samma ställning och ansvar som den ordinarie ledamoten, inklusive rösträtt. Föreningar kan även ha andra roller och uppgifter för suppleanterna, inklusive närvaro vid styrelsemöten. Det är dock enbart i rollen av ersättare för annan ledamot som suppleanten får rösträtt.
S.k. adjungerad styrelsemedlem har ej rösträtt
En adjungerad styrelsemedlem är en person som tillfälligt valts att få delta på styrelsemöte. En adjungerad styrelsemedlem har inte rösträtt, däremot har hen i regel yttranderätt och förslagsrätt. Särskilt aktsamhet bör visas i det fall revisor är adjungerad då revisors medverkan innebär en jävssituation. Revisor bör följaktligen vara adjungerad enbart ha rollen av sakkunnig.
Stämman kan avsätta styrelsen eller styrelsemedlem
Styrelseledamot kan frivilligt, och när som helst, frånträda sitt uppdrag. Men, det är bara den eller de som utsett styrelseledamot som kan besluta om att avsätta densamma, dvs. i regel föreningens stämma. Samma regler gäller för styrelsesuppleanter.
Konsekvenserna för en styrelse som missköter sig kan bli stora
Styrelseledamöter måste ta hänsyn till allt som lagar, stadgar och andra bestämmelser föreskriver. Grundregeln vid ledamots misskötsel bör vara att tala med personen ifråga eller ge en skriftlig erinran till personen. Styrelseuppdraget är ett förtroendeuppdrag och stämman kan (även utan att ange skälen) återkalla styrelseledamots uppdrag. Föreningsstämman kan vägra styrelsen ansvarsfrihet vid
Valberedningen finner kandidater till förtroendevalda
Lagen kräver det inte, men bostadsrättsföreningar kan ha en valberedning. Krav på sådan kan även finnas i föreningens stadgar. Föreningsstämman utser valberedningen. I regel består valberedningen av medlemmar vars huvudsakliga uppgift är att finna lämpliga kandidater till styrelseledamöter. Valberedningen kan även ta fram förslag på övriga funktionärer, samt lämpliga revisorskandidater. Valberedningen har i övrigt inget beslutsmandat och alla medlemmar kan föreslå andra kandidater än de valberedningen föreslagit.
Jäv, dvs. partiskhet mot föreningens intresse - tillåts inte i en BRF
Jäv är eller situation där någon kan tänkas vara partisk eller där det på allmänna grunder skulle kunna finnas misstanke om dennes opartiskhet. Personen som invändningen riktas mot kallas jävig. Jävssituationer i en bostadsrättsförening uppstår när någon har ett personligt intresse som står i potentiell konflikt mot föreningens intresse. Både revisor, styrelseledamot och föreningsmedlem kan hamna i jävssituationer. De mest uppenbara situationerna där jäv kan uppstå är internt i föreningen; vid förenings upphandling samt vid försäljning av förenings egendom. Styrelseledamot får principiellt betecknas som jävig i alla frågor som rör avtal av ekonomisk karaktär mellan föreningen och
Den ekonomiska planen beskriver föreningen och budgeten för första verksamhetsåret
Bostadsrättsföreningens ekonomisk plan är en teknisk och ekonomisk beskrivning av föreningen inklusive budget för dess första verksamhetsår. Alla nya bostadsrättsföreningar ska ha en ekonomisk plan; sådan plan måste finnas innan någon får flytta in i föreningens hus/lägenheter. Följande finns med i den ekonomiska planen:
Underhållsplanen beskriver vilket underhåll fastigheten är i behov av samt när i tiden
Underhållsplanen är ett långsiktigt styrdokument som
Underhållsplanen är mycket viktig för den långsiktiga skötseln och ekonomin
Underhållsplanen är det bästa långsiktiga verktyg en förening kan ha för att säkra såväl fastighetens fortsatta välstånd som föreningens ekonomiska stabilitet. Underhållsplanen hjälper bostadsföreningen att fatta rätt beslut genom att
Kvalificerad besiktningsperson bör göra underhållsplanen
Underhållsplanen bör utarbetas av en kunnig besiktningsperson. Besiktningspersonen bör utöver den tekniska planen beräkna kostnader för olika underhållsinsatser, sådant arbete underlättas av god lokal kunskap.
Underhållsplanen bör helst ha en tidshorisont på 50 år och den bör uppdateras ofta
Underhållsplanen bör gälla 50 år framåt i tiden för att alltid kunna omfatta komponenterna med lång beräknad livslängd (t.ex. stammar). Underhållsplanen bör revideras fortlöpande och minst vart tredje år. Vid revidering av underhållsplanen bör en ny värdering av kostnaderna för komponentbyten göras.
Föreningen bör göra en årlig budget
Bostadsrättsföreningens ekonomiska prognos för en kortsiktig period, som oftast det kommande räkenskapsåret, kan sammanfattas i en budget. Budgeten utgör planeringsverktyget för finansieringen under denna period. Om budget finns är det viktigt att den efterföljs samt att möjliga resultatavvikelser från budgeten utreds. Föreningen kan budgetera på olika sätt:
Föreningsavgiften bör sättas utifrån bostadsrättsyta eller andelstal
I regel är det styrelsen som sätter avgiften som ska betalas till bostadsrättsföreningen. Stadgarna kan dock föreskriva att stämman ska göra det. Likhetsprincipen, som styrelsen ska efterleva, tillsäger att bostadsrättsavgiften huvudsakligen bör beräknas bör utifrån
Bostadsrättsföreningen måste göra avsättning till en yttre fond
Enligt lag ska bostadsrättsföreningar göra en årlig avsättning till en fond som ska täcka framtida yttre underhåll. Hur mycket som ska avsättas till yttre fond bestäms av stadgarna. Avsättningen är en omföring i bostadsrättsföreningens bokföring, den påverkar alltså inte årets resultat, utan enbart föreningens egna kapital. Årets avsättning till yttre fond ska anges i styrelsens förslag till resultatdisposition.
Föreningen bör inte vara överlikvid, dvs. ha för pengar i kassan
Som privatperson känns det tryggt att ha mer pengar i banken än vad man behöver. För en bostadsrättsförening är överlikviditet ett tecken på dålig ekonomistyrning. Det finns flera skäl för att göra amorteringar när det är möjligt:
Kapitaltillskott kan göras för att amortera lån
Kapitaltillskott är tillförsel av pengar som i regel används för att amortera lån. Medlemmarna i en bostadsrättsförening kan göra kapitaltillskott till föreningen i två former:
Direkt kapitaltillskott är ett alternativ till avgiftshöjning
Ett s.k. direkt kapitaltillskott - även kallat insatshöjning - innebär att medlemmarna gemensamt tillför föreningen pengar utöver de medel som uppgick vid upplåtelsen. Det vanligaste motivet till att göra ett direkt kapitalinskott är att avgifterna till föreningen inte täcker de löpande och de beräknade framtida kostnaderna. I stället för att öka hyresavgiften så skjuter medlemmarna då till kapital, de gör en inbetalning till föreningen
Direkt kapitaltillskott förutsätter stämmobeslut
Indirekt kapitaltillskott kommer medlemmarna tillgodo skattemässigt
Indirekt kapitaltillskott beräknas utifrån bostadsföreningens amorteringar med pengar som verksamheten avkastat. Indirekt kapitaltillskott fördelas på medlemmar utifrån deras
Förening bör amortera för att öka det indirekta kapitaltillskottet
För föreningen är det lönt att amortera närhelst utrymme finns. Föreningar är sällan skuldfria och kreditgivarnas utlånsränta är högre än inlåningsränta. Det är alltså dyrt att ha för mycket pengar på bok även om det teoretiskt förhålla sig annorlunda vid deflation, alltså negativ inflation. Medlemmarna tjänar dessutom privat på att all överlikviditet regelbundet används för att amortera på lånen. Om så inte sker får dessutom inte medlemmar som flyttar någon glädje av överskottet som de bidragit till med sina inbetalda avgifter, vilket även bryter mot likhetsprincipen som styrelsen ska följa.
Förening bör amortera vid försäljning av hyresrätt, lokal eller dold tillgång
Vid upplåtelse av hyresrätt, eller övrig yta i en BRF (t.ex. källarlokal eller råvind) får föreningen betald genom
Vid finansiering av större projekt: använd "måndags-tisdagsprincipen"
Bostadsrättsföreningar är återkommande i behov av underhåll på huset och det kan även vara aktuellt att göra investeringar i sådant som föreningen inte haft förut (nya komponenter, t.ex. att man önskar bygga en hiss). När det gäller större investeringar så finns ett och annat att tänka på – utöver att det, beroende på föreningens ekonomi, kan komma att påverka skuldsättningen och medlemmarnas framtida avgifter till föreningen. Även om föreningen är överlikvid (har en stor kassabehållning) så lönar det sig för de befintliga medlemmarna att föreningen inte använder de pengar man har på bok för att betala för projektet. I stället kan man följa vad Hans Hiller, en av BRF-ekonomins ”Grand Old Men”, brukade kalla ”måndag-tisdag-principen”:
Äkta och oäkta bostadsrättsföreningar skiljer sig skattemässigt
En bostadsrättsförening definieras av Skatteverket antingen som Privatbostadsföretag, vad som allmänt kallas "äkta bostadsrättsförening" eller som Oäkta bostadsföretag, vad man brukar kalla "oäkta bostadsrättsförening". Både "äkta" och "oäkta" bostadsrättsföreningar lyder under Bostadsrättslagen och de förvaltas enligt samma grundläggande principer. De har emellertid olika beskattningsregler, ytterst förenklat:
Bostadsrättsföreningar inte skatt för inkomster hänförliga till fastigheten
Äkta bostadsrättsföreningar behöver bara skatta av andra inkomster än de som hör till fastigheten. Ett privatbostadsföretag (en äkta bostadsrättsförening) beskattas i vanliga fall inte för inkomster som hör till fastigheten och ska därför inte betala skatt för månadsavgifter, intäkter från hyresupplåtelser, reklam- eller antennplats m.m. Ränteinkomster ska inte tas heller tas upp och ränteutgifter ska inte dras av om det inte är så att de är relaterade till annat än fastigheten. Har en äkta bostadsrättsförening andra inkomster, som inte hör till fastigheten (t.ex. från bilpool), ska dessa tas upp till beskattning. Läs mer om beskattning av bostadsrättsföreningar på av skatteverket.se och på verksamt.se. Obs! Oäkta bostadsrättsförening beskattas i stället enligt reglerna för näringsverksamhet. Tips! Med Skatteverkets webbkalkylator kan bostadsrättsföreningen räkna ut ungefärligt hur mycket inkomstskatt föreningen ska betala. Räkna ut bostadsrättsföreningens skatt.
Föreningen ska beakta vissa avgifter och skatter
Det kan, vilket även indikerats ovan, verka lite snårigt när det gäller beskattning av bostadsrättsföreningar. Vi ska kortfattat ytterligare nämna:
Fastighetsavgift ska betalas för boytan i föreningen och fastighetsskatt ska betalas för lokaler
Bostadsrättsföreningen (om)taxeras vart tredje år inför fastighetsdeklarationen. Beräkningen av fastighetsavgiften och fastighetsskatten utgår från fastighetens senaste taxeringsvärde.
Fastighetsavgiften ändras vart tredje år
Bostadsrättsföreningen (om)taxeras vart tredje år inför fastighetsdeklarationen. Beräkningen av fastighetsavgiften utgår från fastighetens senaste taxeringsvärde. Fastighetsavgiften utgör av den andel som används för boende, fast med ett tak på 1.429 kr i fastighetsavgift/lgh (år 2020). Fastighetsavgiften har därutöver ett tak på 0,3% av taxeringsvärdet och kan således vara lägre än 1.429 kr för lägenheter med ett värde som underskrider 635.000 kr (år 2020).
Fastighetsskatten för uthyrda lokaler är på 1% av taxeringsvärdet
Bostadsrättsföreningen (om)taxeras vart tredje år inför fastighetsdeklarationen. Beräkningen fastighetsskatten utgår från fastighetens senaste taxeringsvärde. Fastighetsskatten för hyra av lokal debiteras ofta hyresgästerna under s.k. fastighetsskatteklausuler, och alltid i det fall lokalhyresavtalet gäller längre tid än 3 år. Fastighetsskatten motsvarar 1% av taxeringsvärdet och fastighetsskatt ska betalas för de delar av fastigheten som definieras som uthyrd lokal. Fastighetsskatten har inget tak såsom fastighetsavgiften har.
Föreningen är skatteskyldig för fastighetsskatt och -avgift
Bostadsrättsföreningen, som ju är den som äger fastigheten, ska betala fastighetsavgiften och fastighetsskatten.
De flesta bostadsrättsföreningar ska inte betala moms
Flertalet bostadsrättsföreningar inte behöver tänka på moms eftersom upplåtelse av bostäder är i regel inte är en momspliktig verksamhet. En Brf ska inte ta ut utgående moms på bostadsrättsavgifterna. Föreningen har oftast inte heller rätt till avdrag för ingående moms på kostnader som föreningen betalar. Kostnader för föreningsgemensam användning av gas, vatten, elektricitet, värme är undantaget från momsplikt. Kostnader för gemensam nätutrustning för internet/radio/tv som ingår i nyttjanderätten är också undantaget från momsplikt. Men, det finns även ganska vanliga fall då det är aktuellt att betala moms, nämligen vid:
Förening kan bli frivilligt momsskyldig
Förening som hyr ut lokaler kan anmäla sig för frivillig momsskattskyldighet för den delen av verksamheten. Då kan lokalhyresgästen dra av den moms som föreningen debiterar, vilket i många fall är gynnsamt för hyresgästen. Föreningen får i sin tur fördelen att kunna dra av moms på varor/tjänster som används i lokaluthyrningsverksamheten. Föreningen får då även göra avdrag för s.k. investeringsmoms för byggnation/ ombyggnad av lokal som ska användas för momspliktig verksamhet. (Sådan gäller även för garage) Läs mer om bostadsrättsförenings momsskyldighet här.
Förening som tillämpar IMD måste momsregistreras
Sedan 2020 har föreningar som tillhandahåller och tar betalt för el, värme och/eller vatten utifrån individuell förbrukning, varit momsskyldiga och måste momsregistreras. (Visst utrymme finns då för avdrag ingående moms på investering i och installation av behövlig mätutrustning.)
Bostadsrättsföreningen vara momsskyldig även i andra särfall
De flesta bostadsrättsföreningar är, som framgått ovan, inte momsskyldiga. De behöver då inte särredovisa moms. En BRF är dock momsredovisningsskyldig i vissa fall
Eventuell moms deklareras kvartalsvis
Föreningen redovisar momsen i en momsdeklaration, som lämnas en gång per kvartal när momspliktig omsättning understiger 40M kr/beskattningsår (det går att ansöka om månatlig momsredovisning).
Förening inkomstskattning skiljer sig beroende på om föreningen är äkta eller oäkta
Regler för betalning av inkomstskatt beroende på om bostadsrättsföreningen är s.k. äkta eller redogörs för här.
Förening som betalar styrelsearvoden är ofta arbetsgivare
Många föreningar betalar arvoden och/eller löner. Det kan t.ex. vara arvode till styrelsemedlem eller lön till person som städar eller sköter fastigheten. Förening som betalar en person mer än 1000 kronor under ett kalenderår ska registrera sig som arbetsgivare hos Skatteverket samt betala arbetsgivaravgifter och göra skatteavdrag.
Reglerna för bostadsrättsförening som är delägare i samfällighetsförening eller gemensamhetsanläggning kan vara olika
Samfälligheter är egendom (anläggningar, ytor och rättigheter) som ägs av flera fastigheter/föreningar gemensamt. Man skiljer mellan:
En ekonomisk förvaltare är en administrativ ekonomipartner till bostadsrättsföreningen
För att slippa göra all ekonomisk administration själv, eller delegera den till utsedd/vald medlem, kan styrelsen för föreningen ingå avtal med en ekonomisk förvaltare. Föreningen får då en administrativ partner för hanteringen av dess ekonomi. En skicklig ekonomisk förvaltare bör åtminstone kunna hjälpa föreningen med:
Bokföringsnämnden fastställer hur man ska redovisa
Bokföringsnämnden (BFN) är en statlig myndighet som har till uppgift att utveckla god redovisningssed. BFN ger ut regler och informationsmaterial om bokföringslagen och årsredovisningslagen. Den som sköter bostadsrättsföreningens redovisning ska följa såväl lagen som tillämpliga delar i det regelverk BFN utformat. Läs mer på: https://www.bfn.se
Bostadsrättsföreningens räkenskapsår är oftast kalenderår
Räkenskapsåret är den period för vilken bostadsrättsföreningen ska upprätta sin årssammanställning över föreningens ekonomi, dvs. sin årsredovisning. De flesta bostadsrättsföreningar har kalenderåret som räkenskapsår. Räkenskapsåret ska alltid omfatta 12 månader, undantaget när föreningen bildas eller räkenskapsåret läggs om. Räkenskapsåret är angivet i stadgarna och stadgarna måste skrivas om ifall räkenskapsåret ska läggas om.
Ett brutet räkenskapsår är ett räkenskapsår som inte följer kalenderåret
Räkenskapsår behöver inte nödvändigtvis följa kalenderåret. Vid avsteg från detta kallas räkenskapsåret ”brutet”. Ett brutet räkenskapsår påbörjar första dagen i en månad och varar i tolv månader.
Bostadsrättsföreningens årsredovisning sammanfattar det gångna räkenskapsåret
Bostadsföreningens årsredovisning är en sammanställning av föreningens resultat och ekonomiska ställning under det gångna räkenskapsåret. Redovisningen görs både i ord och siffror. Genom årsredovisningen ska föreningens medlemmar, möjliga blivande medlemmar (bostadsrättsköpare) och andra intressenter kunna få en bild av föreningens ekonomi. Styrelsen ansvarar för upprättandet av årsredovisningen, denna ska senare granskas av revisorn samt presenteras för och behandlas av medlemmarna på årsstämman. Årsredovisningens bild av föreningens ekonomiska ställning framstår i regel som mest tydlig om årsredovisningen upprättats enligt regelverket K3. Årsredovisningslagen (1995:1554) fastställer vad som ska presenteras i årsredovisningen. Årsredovisningen ska bestå av:
Förvaltningsberättelsen sammanfattar föreningens verksamhet och väsentliga händelser
Styrelsens förvaltningsberättelse ger en allmän beskrivning av föreningen och fastigheten: såsom antal lägenheter och medlemmar under föregående år, vilken/vilka fastigheter föreningen äger samt vilka som är styrelsemedlemmar. Om föreningen har en underhållsplan ska det framgå av förvaltningsberättelsen. Styrelsen ska i förvaltningsberättelsen vidare redogöra för viktiga händelser under räkenskapsåret, vilket kan göras med ord och nyckeltal. Även händelser av väsentlig betydelse för föreningen efter räkenskapsårets slut ska, om sådana förekommit, nämnas i särskilt avsnitt. Ur förvaltningsberättelsen ska dessutom framgå förslag på resultatdisposition. Resultatdispositionen ska bestå av:
Resultaträkningen visar de ekonomiska resultaten
Resultaträkningen redovisar:
Balansräkningen visar ekonomisk status vid årsslutet
Balansräkningen presenterar bostadsrättsföreningens ekonomiska status vid räkenskapsåret slut i siffror. Föreningens tillgångar och skulder i olika slag senaste presenteras, både för det aktuella räkenskapsåret och året dessförinnan, som jämförelse. Ur balansräkningen framgår även föreningens egna kapital, dvs skillnaden mellan dess tillgångar och skulder.
Årsredovisningens noter ger ytterligare förklaring
Det går inte alltid att utläsa posterna i resultat- och balansräkningen utan att förklara vad de bygger på. I noter kan man redogöra för med vilket regelverk årsredovisningen upprättats samt förklara de olika posterna med ord och/eller ytterligare indelning av poster och siffror från underliggande kontoklasser i räkenskaperna).
Från 2023 måste alla bostadsrättsföreningar göra en kassaflödesanalys
Från och med den 1 januari 2023 införs nytt krav i årsredovisningslagen avseende krav på kassaflödesanalys i årsredovisningen. Kassaflödesanalysen ska redogöra för föreningens in- och utbetalningar under räkenskapsåret. Dessutom införs krav på vissa nyckeltal och upplysning vid negativt resultat i förvaltningsberättelsen. (Läs ovan).
Årsredovisningen ska upprättas enligt regelverk K2 eller K3
Alla bostadsrättsföreningar som finns i Sverige i dag räknas som små företag enligt Årsredovisningslagens definitioner. De kan därför välja mellan att använda regelverket K2 eller regelverket K3 för redovisningen (upprättandet av redovisningen, ÅR). Respektive regelverk styr vilken information som ska finnas med i årsredovisningen och hur den ska presenteras. Regelverken skiljer sig i synen på byggnaden, bl.a. i hur anläggningstillgångar ska skrivas av. Valet av redovisningsregelverk påverkar inte en förenings ”verkliga” ekonomi men är av betydelse för hur byggnadsavskrivningar och utgifter för stora underhållsåtgärder hanteras i årsredovisningarna.
K3 är mer omständligt men ger bättre översikt
Styrelsens arbetsbörda påverkas inte nämnvärt av valet av regelverk för upprättandet av årsredovisningen. Däremot blir det något mer arbete för den ekonomiska förvaltaren (redovisningen) och för revisorn (kontrollen) om regelverket K3 tillämpas. K3-redovisning kan alltså vara något dyrare. Med K3 får föreningen samtidigt ett tydligt verktyg för ekonomistyrning samt jämnare redovisat ekonomiskt resultat över åren. (Det blir även lättare för medlemmar, presumtiva medlemmar och andra intressenter att få en rättvisande bild av föreningens långsiktiga ekonomi.) God ekonomistyrning kan föreningen även ha med K2 och en långsiktig underhållsplan som återkommande revideras samt med årsvis budgetering. Förening med nyproducerad byggnad (som inte förväntas kräva utskiftningar på överskådlig tid) samt väl etablerad förening som har avsatt behövliga medel till fond för yttre underhåll borde lika gärna kunna använda K2 som K3 som regelverk. Frånsett kostnadsaspekten för upprättandet av årsredovisningen så går det givetvis inte att rekommendera en förening att inte välja regelverket K3. Med K3 blir årsredovisningen mer tydlig i detaljerna.
Det går bra att byta från K2 till K3
Det är alltid tillåtet att byta från K2 till K3, då det senare är standardregelverket. Byte från K3 till K2 går det bara att göra vid ett tillfälle, om inte särskilda skäl föreligger för att återgå till K2, t.ex. om föreningen avyttrat eller avverkat en större del av fastighetsbeståndet.
Årsredovisningen anses upprättad först när den skrivits på
Sedan 2022 anses årsredovisningen vara upprättat den dag då samtliga personer skrivit på årsredovisningen. Det är alltså inte längre det datumet då årsredovisningen beslutades som gäller. Följaktligen ska samtliga personer ange sitt påskriftdatum (dock ej behövligt om samtliga skriver på vid samma tillfälle). Observera att alla måste skriva på årsredovisningen på samma sätt, antingen digitalt eller fysiskt, med penna.
Årsredovisningen måste vara klar senast ett halvår efter räkenskapsårets utgång
Styrelsen ska upprätta och skriva under årsredovisningen senast sex månaderna efter utgången av räkenskapsåret (eller en tidigare tidpunkt om sådan inskrivits i stadgarna). Bostadsrättsföreningars styrelser har i praktiken sällan så lång tid på sig. Revisor(erna) ska enligt lag ha fått årsredovisningen för granskning senast sex veckor före årsstämman. Revisor bör sedan ha returnerat påskriven årsredovisningen inklusive sin revisionsberättelse till föreningen (samt, i förekommande fall, även sin revisionsmemoria till styrelsen) senast tre veckor före stämman. Obs! Ett prejudikat från 2004 fastslår att det kan vara ett bokföringsbrott att inte vara klar med årsredovisningen i tid.
Årsredovisningen måste vara klar i tid även när man måste skjuta på årsstämman
Årsredovisningen måste vara klar i tid. Det gäller följaktligen även för det ej helt ovanliga fall att föreningen tvingas senarelägga den planerade årsstämman, av någon orsak.
Hela styrelsen ska skriva på årsredovisningen
Årsredovisningen ska i utgångspunkt skrivas under av samtliga valda, tillika hos Bolagsverket registrerade styrelseledamöter. (I det fall styrelseledamot inte är tillgänglig för att underteckna årsredovisningen kan en styrelsesuppleant träda in för denne. Då ska det anges att suppleanten skriver under årsredovisningen i rollen av tjänstgörande styrelsesuppleant.) Efter att årsrevisionen utförts ska även revisor(erna) skriva under årsredovisningen.
Man kan skriva på årsredovisningen digitalt
Numera är det vanligt förekommande att årsredovisningen, precis som många andra viktiga dokument, signeras digitalt (e-signering). Obs! När årsredovisningen signeras digitalt krävs att samtliga ledamöter samt revisor(er) undertecknar dokumentet digitalt. Kombination av e-signaturer och fysiska signaturer med penna på samma dokument tillåts inte.
Medlemmarna ska få ta del av årsredovisningen senast två veckor före stämman
Årsredovisning signerad av alla parter, inklusive signerad revisionsberättelse, ska finnas tillgänglig för alla medlemmar senast två veckor inför årsstämman. Det räcker i regel att dokumentet är nåbart för alla digitalt, exv. på föreningens webbplats.
Vem som helst som är insatt i ekonomin kan föredra årsredovisningen på årsstämman
Det finns inget regelverk som styr vem som ska presentera årsredovisningen. Ekonomiansvarig/kassör i styrelsen gör det ofta. Det är ej heller ovanligt att den ekonomiska förvaltaren står för presentationen, då hen i regel har de bästa förutsättningarna för att besvara frågor från medlemmarna som rör (års)redovisningen. Revisor får av och till dylik förfrågan från styrelser och bör då tacka nej. Det är inte mer motiverbart att revisorn ska föredra årsredovisningen än att bilprovningens testansvarige (läs: revisorn) ska redogöra för bilens konstruktion när ansvarig konstruktör (läs: styrelsen) finns närvarande.
Bostadsrättsförening behöver inte skicka in årsredovisningen till Bolagsverket
En bostadsrättsförening är skyldig att självmant skicka in årsredovisningen till Bolagsverket enbart om föreningen når upp till mer än ett av följande gränsvärden för vart och ett av de två senaste räkenskapsåren:
Redisa Ekonomisk Förvaltning AB Gammelgårdsvägen 21 112 64 Stockholm www.redisa.se tel: 010-491 02 73 info@redisa.se 559348-3810